הבנת הסיכונים ונקיטת אמצעי זהירות

רכישת בית היא השקעה משמעותית, שלעתים קרובות מלווה בתערובת של התרגשות וחשש. אחת המלכודות הפוטנציאליות שעלולות להפוך את החלום הזה לסיוט היא עבודות בלתי מורשות. עבודות בלתי מורשות מתייחסות לשיפוצים או תוספות שבוצעו בנכס ללא האישורים הנדרשים מרשויות הבנייה המקומיות. שינויים בלתי מורשים אלה עלולים להוביל לתיקונים יקרים, בעיות משפטיות, סיכוני שריפה וחששות בטיחות. במאמר זה, נעמיק כיצד לזהות עבודות בלתי מורשות ואת הצעדים שעליכם לנקוט בעת רכישת נכס.

חשוב לציין שלא בכל מקום נדרש היתר לכל עבודה. כאשר הדבר נדרש, חשוב לענות על הדרישות.

הסיכונים של עבודה בלתי מותרת

עבודה בלתי מותרת עלולה להוות סיכונים שונים, ביניהם:

• סכנות בטיחות: שיפוצים שלא מאושרים עלולים שלא לעמוד בתקנות הבנייה, וכתוצאה מכך לבנייה ירודה ולסכנות בטיחותיות אפשריות.
• סוגיות משפטיות: בעלי בתים עלולים לעמוד בפני קנסות ותביעות משפטיות מצד הרשויות המקומיות בגין עבודה בלתי מורשית.
• בעיות ביטוח: חברות הביטוח רשאיות לסרב לכסות נזקים שנגרמו כתוצאה מעבודה בלתי מותרת או לבטל את הפוליסה לחלוטין.
• ערך מכירה חוזרת נמוך יותר: עבודה לא מותרת עלולה להרתיע קונים פוטנציאליים ולהפחית את ערך המכירה החוזרת של הנכס.
• עבודה עתידית: משיכות היתר עתידיות (כגון שיפוץ מטבח חדש לאחר רכישת הנכס) עלולות לגרום לכך שהמפקח ימצא בעיות קודמות שלא הותרו. זה מוביל בהכרח לעלויות בנייה גבוהות בהרבה ולעבודות חוזרות.

כיצד לזהות עבודה בלתי מותרת

גילוי עבודה בלתי מורשית דורש עין חדה וחריצות. הנה כמה צעדים שתוכלו לנקוט:

1. סקירת רישומי הנכס

התחילו בבדיקת רישומי הנכס במחלקת הבנייה המקומית. רישומים אלה יציגו את ההיתרים שהונפקו עבור הנכס. השוו את הרישומים למצב הנוכחי של הבית כדי לזהות פערים.

2. ערכו בדיקה יסודית

שכרו מפקח בית מוסמך לביצוע בדיקה יסודית של הנכס. מפקחים יכולים לזהות סימנים פוטנציאליים לעבודה לא מותרת, כגון חומרים לא תואמים, טכניקות בנייה יוצאות דופן או גימורים לא גמורים. דברים שכדאי לחפש יכולים לכלול:

1. בדוק את עליית הגג; האם אתה רואה כבלים שנראים חדשים יותר? חפשו קוד תאריך על כבלים אלה. אם ביתכם נבנה בשנת 2002, ואתם מוצאים כבלי חשמל שיוצרו בשנת 2019, עליכם לצפות למצוא היתר לעבודה (אם נדרש) ברשות המקומית עבור עבודה זו משנת 2019 ומעלה.
2. האם אתה רואה כבלים לא מאובטחים בעליית הגג? ודאו שהכבלים בעליית הגג נראים נקיים ומקצועיים. אין להבחין בקופסאות או גופי תאורה לא מאובטחים.
3. האם בנכס החדש הפוטנציאלי שלכם יש בריכה?  בדוק כדי לוודא שהבריכה מורשית כראוי. בריכות שאינן מורשות נפוצות מאוד בטקסס, מכיוון שאין דרישות רישיון/מעטות עבור קבלנים כלליים או קבלני בריכות. בטקסס, קבלני בריכות לרוב אינם בעלי רישיון. חשמלאי לחיווט מערכות החשמל וההארקה של הבריכהזה מוביל להרבה בעיות בביצוע ובעמידה בקוד.
4. האם לנכס החדש הפוטנציאלי שלכם יש הרחבה חדשה של לוחות בטון? בדוק כדי לוודא שהלוח נבדק ויש לו הארקה מאושרת מערכת החשמל, כולל קרקע של Ufer. לוחות חדשים יותר עשויים להיראות בצבע שונה מהלוח שמתחת לבית הראשי. אם יש לוחות חדשים יותר, עדיף לבדוק גם את קודי התאריך על החיווט בהרחבה החדשה.
5. האם בנכס החדש הפוטנציאלי שלכם יש מוסך שהוסב לחלל מגורים? סביר להניח שעבודה זו תדרוש גם היתרים. בדקו את החיווט וקודי התאריך, וחפשו היתרים הקשורים לשיפוץ זה.
6. האם בנכס החדש הפוטנציאלי שלכם יש אי במטבח? מטבחים ששופצו לאחרונה לרוב סובלים מבעיה אחת שלא מקבלים תשומת לב. הבעיה היא לוודא שכל הכבלים שעוברים דרך הלוחות תקינים. רטובלעיתים קרובות, חשמלאים עשויים להניח בטעות שהאזור אינו נחשב למיקום רטוב או שכל מה שצריך הוא צינור אטום לנוזלים. הנחות אלו שגויות; יש לוודא שכל הכבל שעובר דרך משטח המונח על הקרקע הוא בעל דירוג רטוב.
7. האם לנכס החדש הפוטנציאלי שלכם יש מבנה נפרד לחשמל? יחידות נפרדות שניות באותו נכס הופכות פופולריות, ובדרך כלל כבלים תת-קרקעיים מדורגים כראוי למיקום רטוב או ככבלי כניסה. במקרים מסוימים, מבנים מרוחקים קטנים יותר (כגון מטבח חיצוני קטן או סככה קטנה) יכולים להיות בעלי כבלים שאינם מתאימים לקבורה ישירה או למיקום רטוב. הקפידו לבדוק שכבלים אלה מדורגים כראוי.

3. שאל את המוכר

שאלו את המוכר ישירות לגבי כל שיפוץ או תוספת שבוצעו בנכס. מוכרים ישרים צריכים לחשוף כל עבודה שאינה מותרת. היו זהירים אם המוכר נראה מתחמק או מהסס לספק מידע. לא כל מוכר יהיה מודע לכל השינויים שבוצעו על ידי אחרים או על ידי הקבלנים ששכרו. ייתכן שהם פשוט תקועים, מבלי דעת, במצב שאתם מנסים להימנע ממנו בעצמכם.

4. בדוק אם יש דגלים אדומים

חפשו סימנים שעשויים להצביע על עבודה אסורה, כגון:

• שיפוצים אחרונים לא משתקפים ברישומי הנכס.
• עבודות בנייה לא עקביות או שנראות חובבניות.
• מערכות חשמל, אינסטלציה או מיזוג אוויר שנראות לא במקומן או שאינן תואמות לתקנות.

מה לעשות בעת רכישת הנכס

לפני או אחרי סיום הרכישה, יש לנקוט בצעדים הבאים כדי להגן על עצמכם:

1. ניהול משא ומתן עם המוכר

אם גיליתם עבודה שאינה מותרת, נהלו משא ומתן עם המוכר כדי לקבל אישור לעבודה רטרואקטיבית או להפחית את מחיר הרכישה כדי לכסות את עלות התקנות. השיטה המועדפת היא ללא ספק לפתור את כל ההיתרים. לִפנֵי אתה רוכש את הבית.

2. התייעצו עם קבלן

התייעצו עם קבלן מורשה כדי להעריך את היקף העבודה הבלתי מורשית ולהעריך את עלות התיקונים או השינויים הנדרשים. מידע זה יכול להיות קריטי במהלך המשא ומתן. שכירת קבלן עצמאי משלכם היא הטובה ביותר, אך קחו בחשבון שייתכן שתצטרכו להכין מגוון תיקונים כדי שיתנו הצעת מחיר.

אתם רוצים קבלן שמסוגל להצהיר בסוף הפרויקט שהמערכות פועלות כראוי, והוא יכול לאשר זאת. אנו רואים מצבים שבהם קשה לציין מי ביצע איזו עבודה, ומי עשוי להיות אחראי לתוצר העבודה הלקוי. מצב מסוג זה יכול לגרום לבעל הבית הפסד כספי שהוא היה יכול לקבל בחזרה אחרת. ודאו שאתם יודעים בדיוק אילו עבודות כל קבלן מתכנן לבצע, ומה הוא באמת עשה בביתכם.

3. קבל ייעוץ משפטי

פנו לייעוץ משפטי כדי להבין את החבות הפוטנציאלית וההשלכות המשפטיות של רכישת בית עם עבודה אסורה. עורך דין לענייני נדל"ן יכול להדריך אתכם לגבי דרך הפעולה הטובה ביותר. אם תחליטו לרכוש בית עם עבודה אסורה, ייתכן שתצטרכו הסכם רכישת בית לא סטנדרטי, ועורך דין לענייני נדל"ן הוא המקום הטוב ביותר לפנות אליו לקבלת ייעוץ. זכרו, זהו הנכס שלכם, וייתכן שתהיו אחראים לפציעות שנגרמו לאחרים עקב בנייה לא בטוחה.

4. שקלו ביטוח בעלות

ודאו שאתם רוכשים ביטוח רישום רכב המכסה כל בעיה פוטנציאלית הנובעת מעבודה בלתי מורשית. זה יכול לספק שכבת הגנה נוספת. ביטוח רישום רכב בסיסי בדרך כלל אינו מכסה זאת, אך ייתכן שתוכלו לקבל אישור מיוחד בפוליסה. צפו לבדיקה מחברת הביטוח שתאשר שלא נמצאו עבודות בלתי מורשות לפני אישור האישור.

5. שכור מפקח מגורים מורשה

לעסוק ב- מורשה בדיקת מפקח נכסים היא שלב קריטי בתהליך רכישת בית. מפקח יבצע בדיקה מקיפה של הנכס, ויזהה כל בעיה בסיסית שאולי לא תהיה גלויה מיד. זה כולל הערכת השלמות המבנית, מערכות החשמל, הצנרת והבטיחות הכללית של הבית. הדוח המפורט שיספק המפקח יכול לשמש ככלי יקר ערך במהלך המשא ומתן עם המוכר, ויאפשר לכם לטפל בכל חשש לפני סיום הרכישה. על ידי השקעה בבדיקה יסודית, תוכלו להימנע מהפתעות יקרות ולהבטיח שאתם מבצעים השקעה נבונה. שאלו את המפקח אם משהו נראה לא במקום או חדש בהשוואה לשאר הבית.

6. התייעצו עם מהנדס מקצועי

בדיקה עם מהנדס לגבי איכות המערכות בבית יכולה לסייע לכם להגן עליכם מפני בעיות מתמשכות. חשוב לציין שבדיקה של מהנדס אינה תחליף לבדיקה של מפקח נדל"ן מורשה, אלא יכולה להשלים את הבדיקות הללו עם הערכה הנדסית מפורטת ומדויקת יותר של התיקונים ותהליכי ההיתרים העומדים בפניכם אם תחליטו להמשיך ברכישה הגדולה שלכם או לדבר עם קבלן. אנו ממליצים על בדיקה של מפקח נדל"ן מורשה עבור כל רכישות הבית. מפקח המגורים הוא מומחה כללי שאומן למצוא בעיות נפוצות רבות בכל המערכות בבית. מהנדסים הם אנשים בעלי התמחות גבוהה ובעלי ידע נרחב על מספר מערכות בביתכם.

הבעלים הנוכחי של הבית יכול לפנות למהנדס מקצועי באזור כדי לבקש דו"ח מקיף על מצב המערכות הרלוונטיות בבית. ניתן לשתף דוחות אלה ולגבש תוכנית לפתרון עבודות לא מורשות. אזורים רבים דורשים גילוי מלא של כל בעיה ידועה בנכס בקשר למכירה.

חברת דריים הנדסה מסייעת באופן שגרתי לבעלי בתים שרכשו בטעות בית עם עבודות לא מורשות בטקסס. זהו מצב מצער להפליא שיכול לעלות לבעלי בתים אלפי דולרים. אם אתם מוצאים את עצמכם במצב כזה, העצה הטובה ביותר היא להתייעץ תחילה עם עורך דין. בנסיבות מצערות מאוד, לפעמים יש צורך לבצע מחדש את כל הפרויקט. אתם לא רוצים להיתפס במצב כזה. ייעוץ של עורך דין שיזהה במהירות את כל הצדדים המעורבים לפני ביצוע שינויים כלשהם עשוי לעזור לכם בעתיד עם עבודות חוזרות יקרות.

כמו כן, אנו ממליצים לא לאפשר למפקח לבצע את עבודות התיקון עצמן. אין לאפשר לקבלן האחראי על התיקונים או לקבלן המקורי לבדוק את המבנה לאיתור פגמי בנייה או תכנון. בדרך כלל, ניגוד עניינים מהווה עבור מפקח עניין בלתי הולם במציאת (או הסתרת) בעיות. על המפקח לרצות רק למצוא ולדווח על בעיות אם נמצאות כאלה, ולא להגן על עצמו מפני בעיות מתמשכות או התדיינות משפטית. בעוד שקבלנים רבים יכולים לבצע את שתי המשימות הנפרדות הללו בצורה אתית, מצאנו כי מקובל גם שהקבלן יהיה בעל מוטיבציה גבוהה לבצע עבודה מיותרת (כגון ביצוע יותר משלוש בדיקות) או ינסה להסתיר בעיות לחלוטין.

7. הישארו מעורבים

ייתכן שתרגישו שזה הרבה להתמודד איתו, אבל להישאר מעורבים זה חשוב ביותר. כשאתם נשארים מעורבים, אתם ממזערים את העלויות שלכם וממקסמים את הבטיחות שלכם. אם נערכו בדיקות בנכס שלכם, יש לכם את הזכות לבקש עותק של דוחות אלה, ויש לכם את הזכות לשאול את המהנדס על כל בעיית בטיחות שעלולה להתעורר וכיצד לשמור עליכם ועל בטיחות משפחתכם. ודאו שהמפקח מוסמך; עליו להיות איש מקצוע מורשה. מהנדס חשמל לכל הפחות, וודאו שאתם מקבלים עותק מכל הדוחות. אנשים רבים ישווקו את עצמם כמפקחים, אך ודאו שיש להם לפחות סוג כלשהו של רישיון שהונפק על ידי המדינה, ולא רק אישור מהתעשייה הפרטית. כבעלי הבית, יש כמה דברים שכדאי לשים לב אליהם מניסיוננו.

דגלים אדומים שכדאי לשים לב אליהם:

1. הקבלן או המתכנן המקוריים בודקים את המבנה בעצמם ולא מוצאים שום דבר פסול. אפילו סעיף אחד ברשימת ההחלפות לא צוין, או שכל מה שצוין היה שטחי. פרויקטי בנייה הם מורכבים, ובכל אחד מהם קורות בעיות, החלפות הן המקום שבו אנו מוצאים וממזערים סיכונים נסתרים רבים לבטיחות. עד שקבלן מחפש מהנדס או מפקח חיצוני, רוב הבעיות הללו, אם לא כולן, אמורות להיות פתורות ומתועדות.
2. הקבלן האחראי על תיקוני המבנה ממשיך לדרוש בדיקות נוספות מעבר לשלוש. מניסיוננו, כל בדיקה שעוברת מעל שתיים לאישור מבנה היא חשודה, ויותר משלוש בדיקות יכולות להעיד על הונאה (כגון אי ביצוע תיקונים על ידי הקבלן בין הבדיקות). להלן הערכות גסות של הניסיון שלנו. תהליכי AMOC של טקסס:
   • ~60 אחוז מכל הנכסים שאנו מטפלים בהם לא נמצאו בעיות בבדיקה הראשונה בְּדִיקָהאלה נבנים ומתוכננים בדרך כלל על ידי אנשי מקצוע מורשים בתעשייה. העבודה הבלתי מורשית היא בדרך כלל תוצאה של שגיאות בלוח הזמנים של הפרויקט או חוסר תקשורת כנה (לדוגמה, בטון הבריכה הונח מוקדם, מבלי שכולם ידעו שהוא נדחה בלוח הזמנים).
   • מעל 99 אחוז מכל הנכסים שאנו מטפלים בהם יטופלו כל הבעיות שלהם תוך שתי ביקורות בלבד (הבדיקה הראשונה מראה פגמים, והבדיקה השנייה מראה שכל הפגמים תוקנו). מדובר בתערובת של טעויות כנות, דברים שנפלו בין הסדקים, ו"עשה זאת בעצמך" שאולי לא הבינו את כל הדרישות. אם אתם בעלי בית הנופלים תחת קטגוריה זו, אנו עשויים לספק הדרכה נוספת לכל שאלה שיש לכם, אך עליכם לשכור חשמלאי בהקדם האפשרי.
   • מיעוט קטן לרגע של קבלנים בנכסים מסוימים לא יגלה עניין בפתרון הבעיות, יבצע תיקון הונאה (כמו הסתרת צומת חוטים בתוך קיר כדי להסוות בכוונה שימוש בחיווט שגוי), תיקון לא מקצועי (הם פשוט לא יודעים כיצד לבצע קבלנות מסוג זה), או תיקון שגוי (שימוש בשיטות או חומרים לא מתאימים מחוץ לרישום שלהם), או יבצעו שתי בדיקות כדי לתקן את הבעיה כמו שצריך.

כאשר מתגלה ליקוי, ודאו שהקבלן האחראי על התיקונים טיפל במלואו בחששות לפני שהוא מבקש בדיקה חוזרת של העבודה. כבעל הנכס, זכותכם להבין מה נעשה בנכס שלכם ומדוע זה נעשה. מעורבות מסייעת להבטיח שמשפחתכם בטוחה ושהתיקונים יתבצעו כראוי. אתם יכולים להשתמש במשאבים מקוונים כדי לחקור את הבעיות בדוחות הבדיקה באמצעות NFPA.

מַסְקָנָה

רכישת בית עם עבודות לא מורשות עלולה להוביל לסיבוכים והוצאות בלתי צפויות. על ידי ביצוע בדיקת נאותות, בדיקה יסודית של הנכס וקבלת ייעוץ מקצועי, תוכלו למתן סיכונים אלה ולקבל החלטת רכישה מושכלת. זכרו, עדיף לחשוף בעיות פוטנציאליות לפני סגירת העסקה מאשר להתמודד עם הפתעות יקרות בהמשך הדרך. כשאתם רוכשים בית וחותמים על מסמכי הסגירה, אתם לרוב מקבלים את הנכס "כפי שהוא". עדיף לוודא שאתם קונים משהו ראוי להשקעה שלכם.

אם בכל זאת תחליטו לרכוש בית עם עבודה אסורה לפני שהדבר יסתיים, שקלו לשכור קבלן בעצמכם לאחר קבלת החזקה ולנהל משא ומתן על עלות הבית בהתאם. אם אתם מוצאים את עצמכם במצב כזה, תוכלו... מַגָע דריים הנדסה. סייענו למאות בעלי נכסים וקבלניהם בטקסס לעבור את המצב הקשה הזה.